Avantages et inconvénients des principaux modes de construction

prix forfaitaire, prix coûtant majoré et clé en main

Lorsque vient le temps de choisir un entrepreneur général, vous devez déterminer le mode de réalisation et le type de contrat qui convient à votre projet. Cinq facteurs influenceront votre décision :

• Votre tolérance au risque ;
• La transparence et la confiance avec votre entrepreneur ;
• Les contraintes budgétaires ;
• Les délais du projet ;
• Les exigences en matière de qualité et de sécurité.

En fonction des facteurs énumérés ci-dessus, trois principaux modes de réalisation s’offrent à vous :

• Construction à prix coûtant majoré avec option de prix maximum garanti ;
• Construction à prix forfaitaire ;
• Construction clé en main (conception-construction).

Construction à prix coûtant majoré avec option de prix maximum garanti

Les contrats à prix coûtant majoré (cost-plus) sont souvent utilisés lorsque le propriétaire ou le maître d’ouvrage octroie des contrats aux professionnels (architectes et ingénieurs) en même temps qu’à un gestionnaire de construction (entrepreneur général). La conception sera réalisée par les professionnels et l’entrepreneur général. Un contrat à prix coûtant majoré comprend l’ensemble des coûts payés pour la main-d’œuvre, les sous-traitants, les matériaux et les autres dépenses directes ainsi qu’un montant destiner à couvrir le temps de gestion et d’administration de l’entrepreneur. Ce montant est soit un prix fixe, soit un pourcentage des coûts, selon ce qui a été convenu préalablement avec le client. Le budget présenté dans le contrat doit fournir une estimation des coûts pour les éléments majeurs des travaux. L’entrepreneur s’engage à exécuter les travaux et à présenter périodiquement toutes les factures de matériaux, de services ou de sous-traitance au propriétaire qui les lui rembourse avec une rémunération prenant la forme d’un montant forfaitaire ou, plus souvent, d’un pourcentage du coût.

Avantages

1. Les commentaires de l’entrepreneur sur les options conceptuelles sont reçus immédiatement et permettent souvent des économies de temps ou financières;
2. Possibilité de procéder de façon séquentielle à l’appel d’offres, ce qui permet de gagner du temps en commençant à construire avant que la totalité des plans soit prête (mode accéléré, ou « fast track ») ;
3. Le client participe à l’appel d’offres et peut prendre connaissance des soumissions des sous-traitants pour sélectionner celui qui offre le meilleur qualité prix ;
4. La qualité d’exécution est accrue, et ce, à prix concurrentiel ;
5. Il est plus facile d’apporter des modifications pendant l’exécution ce qui permet de gagner du temps ;
6. Un suivi rigoureux du budget est assuré à partir du début de la conception et validé de manière continue jusqu’à l’émission des plans pour construction (chaque détail de construction est analysé au point de vue de l’échéancier et du budget);
7. Avec le type de contrat « en régie » (« cost-plus »), le client a l’avantage de pouvoir payer le prix coûtant;
8. Le client peut bénéficier des baisses de coûts de construction ;
9. Le client paie toujours le vrai prix, factures à l’appui !
10. Ce mode est simple, favorise l’efficacité et facilite l’approche par équipe.

Inconvénients
Si le coût est fixé avant que la conception soit terminée, ceci peut amener à des situations de conflit avec l’entrepreneur général. Une option afin d’éviter cette situation est d’opter pour un contrat à prix coûtant majoré.

* Truc de pro
Une clause de prix maximal garanti peut être indiquée dans le contrat : l’entrepreneur est alors responsable de toute dépense qui dépasserait ce prix établi.

Contrats à forfait

Les contrats à forfait (aussi appelé contrat à prix fixe) sont le mode de réalisation traditionnel le plus répandu. Dans le cadre de cette approche, le client doit engager dans un premier temps les professionnels (architecte et ingénieurs pour concevoir le projet et préparer les plans et devis). Ensuite, le client doit sélectionner un entrepreneur général pour l’exécution de l’ouvrage suivant l’appel d’offres. Souvent, les professionnels assurent une surveillance générale des travaux et certifient que l’exécution de l’ouvrage est de qualité conforme. Ce type de contrat stipule le prix total pour les travaux, incluant les coûts de main-d’œuvre, des matériaux, des corps de métiers, de la location d’équipement et les autres dépenses. L’entrepreneur s’engage à exécuter l’ouvrage spécifié dans des plans et devis détaillés, moyennant une rémunération fixe incluant une contingence pour les imprévus.

Avantages 

1. Ce mode de réalisation est largement répandu et bien compris de tous (clients, professionnels, etc.) ;
2. Le rôle des acteurs du projet est clair puisque le processus de conception est séparé de celui de la construction ;
3. Le processus est généralement transparent ;
4. La conception est complète et les exigences du projet sont accomplies avant le début du projet ;
5. La relation entre l’entrepreneur et le client est directe ;
6. Le prix est connu avant le début des travaux ;
7. Les professionnels du client agissent comme représentants de celui-ci en cas de conflit avec l’entrepreneur ;
8. Bon rapport qualité/prix à la condition que les plans et devis soient convenablement détaillés (on ne paie que pour ce qui a été demandé) ;
9. Facile à mettre en place et à développer quand un client connait son projet et le processus de conception et de construction ;
10. L’entrepreneur sera maître d’œuvre de l’ouvrage au sens de la loi (CSST).

Inconvénients 

1. La conception et la construction étant deux étapes bien distinctes, ce mode limite les discussions possibles entre l’entrepreneur général et les sous-traitants permettant de diminuer le budget du projet (ex. diminution des délais par diverses méthodes de construction ou solutions de construction plus économiques) ;
2. Les clients ont souvent l’impression qu’il y a plus d’extras et que ce mode de réalisation de projet est plus coûteux que les autres, surtout si ce dernier accorde un budget très restreint pour le développement des plans et devis (ce qui est souvent le cas) ;
3. Le propriétaire peut faire une demande de modification de l’ouvrage. Dans ce cas, l’entrepreneur évalue l’envergure des travaux en ajoutant un frais d’administration qui reste à sa discrétion. Ainsi, les deux parties doivent signer un formulaire prévu à cet effet pour apporter les changements souhaités. Si le client et l’entrepreneur ne s’entendent pas, des retards ou des délais peuvent être engendrés.
4. Les contrats, particulièrement ceux du secteur public, sont accordés au plus bas soumissionnaire. Dans un contexte où les entrepreneurs généraux doivent prendre possession des soumissions les plus basses via le bureau des soumissions déposées du Québec (BSDQ), ces derniers sont souvent contraints de travailler avec non seulement le plus bas soumissionnaire, mais souvent avec un sous-traitant inconnu. Ainsi, il est important de s’assurer que les sous-traitants ont les ressources et l’expérience pour réaliser les travaux.
5. Le risque associé à l’exécution des travaux, par exemple, les erreurs et omissions, se situe particulièrement du côté client et des professionnels.

Contrats de conception-construction (construction clé en main)

Un contrat de conception-construction est une variante du contrat à forfait ou du contrat à prix coûtant majoré. La variante est que puisqu’une seule entreprise se charge de la conception et de la réalisation, le projet est traité dans un seul document. Ce mode est souvent associé à un transfert de risques quand un client se montre réticent à l’idée de réaliser un projet de construction conventionnel ou autre.

Avantages 

1. L’énoncé des besoins et exigences ainsi que les décisions du client sont prises en charge dès le début processus ;
2. Les commentaires de l’entrepreneur sur les options conceptuelles sont reçus immédiatement et permettent souvent des économies en temps et en argent ;
3. Ce mode est efficace et simple puisqu’il favorise l’approche par équipe ;
4. S’avère plus rapide que le mode conventionnel puisque les différentes phases du projet de construction se chevauchent et tous les membres de l’équipe collaborent tout au long du processus pour assurer une livraison rapide;
5. Ce mode est utile lorsqu’il ne connaît pas la finalité ou l’image finale du projet, mais qu’il peut établir les normes ou les résultats à atteindre…
6.  Le risque associé aux erreurs et omissions est transféré à l’entrepreneur ;
7. Le coût du projet peut être confirmé et fixé avant que la fin de la conception soit terminée ;
8. Meilleur contrôle du budget et des échéanciers ;
9. Obtention simplifiée et accélérée au financement du projet.

Inconvénients 

1. La responsabilité de l’approbation de la conception se déplace du client vers l’entrepreneur, ce qui oblige à mettre en place un bon système de revue par le client ;
2. Si le coût est fixé avant que la conception soit terminée, ceci peut amener à des situations de conflit avec l’entrepreneur alors que ses décisions sont davantage basées sur le coût initial que sur le design ou sur la valeur à long terme. Une option afin d’éviter cette situation est d’opter pour un contrat à prix coûtant majoré.
3. Les communications entre l’architecte et le client sont réduites ;
4. La préparation des modifications (avis de changements) et l’émission de certificats de paiement sont l’occasion de conflits d’intérêts, car les professionnels et le constructeur sont une seule et même personne.

Points à retenir en conclusion

Il n’y a pas de mode optimal de réalisation. Chaque cas est particulier, et nécessite d’adopter un mode de réalisation adapté aux circonstances et surtout, aux besoins du client. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à communiquer avec un conseiller SPACIA et demandez une consultation gratuite.