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Comment calculer la superficie commerciale en pieds carrés?

22 juillet 2022

Il n’est pas facile de calculer avec précision la superficie en pieds carrés des bâtiments commerciaux. Une trop grande superficie louée peut entraîner un loyer excessif et des espaces inutilisés, ce qui entraîne des pertes financières tant pour le locataire que pour le propriétaire. De même, une mauvaise répartition de l’espace peut être préjudiciable aux opérations quotidiennes de toute entreprise.

 

De quelle surface avez-vous réellement besoin pour un espace commercial?

La superficie dont un espace commercial a besoin pour être efficace dépend de la taille des opérations d’une entreprise et du type de propriété commerciale. 

Les bâtiments commerciaux se répartissent en cinq catégories:

    • Espaces commerciaux: magasins, supermarchés, grands magasins, etc.
    • Espaces industriels: usines et entrepôts.
    • Espaces de loisirs: hôtels, bars, restaurants, cafés et salles de sport.
    • Espaces de soins: hôpitaux, centres médicaux et maisons de retraite.
    • Espaces de bureaux

 

Comment calculer la superficie commerciale en pieds carrés

Pour calculer avec précision la superficie commerciale en pieds carrés, il faut effectuer une mesure détaillée de toutes les zones du bâtiment. La valeur finale d’un espace commercial peut ne pas dépendre uniquement des pieds carrés utilisables, mais aussi de la valeur perçue des espaces communs et des autres caractéristiques d’un bâtiment. Nous vous recommandons de suivre les étapes suivantes pour calculer la superficie de votre espace commercial.

 

Déterminer vos besoins

Comprendre les concepts de base qui séparent les différents types d’espaces commerciaux n’est pas forcément compliqué. Néanmoins, de nombreux propriétaires d’entreprises négligent souvent certains détails qui peuvent entraver leurs chances de maximiser la rentabilité de leur espace commercial.

Des choses qui peuvent sembler insignifiantes à première vue, comme le positionnement des couloirs dans un immeuble de bureaux ou des machines dans une usine, peuvent être très préjudiciables à l’efficacité globale des opérations quotidiennes. Faire appel à des experts en construction qui comprennent les besoins spécifiques de chaque type de bâtiment commercial peut aider votre entreprise ou organisation à tirer le meilleur parti de son espace commercial.

Pourquoi faire appel à des experts en design et architecture commerciale pour vos bureaux

De combien d’espace avez-vous besoin par employé?

Des espaces de vente au détail aux immeubles de bureaux, tous les types d’entreprises doivent disposer d’un espace pour que leurs employés puissent travailler. Cependant, la quantité d’espace nécessaire dépend des besoins particuliers de l’entreprise. Les questions suivantes peuvent vous aider à comprendre combien d’espace utilisable doit être consacré à l’accueil de votre personnel: 

Combien d’employés travaillent au même moment?

Étant donné que tous vos employés ne travailleront pas tous en même temps, vous ne devez prévoir que ceux qui seront habituellement présents au moment voulu. Même si une franchise de restaurant compte 10 employés ou plus, il est très peu probable qu’ils soient tous présents en permanence.

Y a-t-il des tâches liées à un lieu spécifique qui exigent que les employés disposent d’un grand espace?

Certaines tâches nécessitent beaucoup d’espace pour être exécutées efficacement. Par exemple, si vous souhaitez stocker des articles lourds dans une cave, vous devrez peut-être la rendre suffisamment large pour que de nombreux employés puissent travailler ensemble à l’entrée et à la sortie des stocks. 

Y a-t-il des zones où vous devez accueillir plus d’employés que d’autres?

Certains éléments essentiels des espaces commerciaux, comme les caisses, ne peuvent pas être placés à des endroits aléatoires du magasin. Ces éléments doivent être placés ensemble dans un espace qui ne gêne pas le mouvement des employés ou l’expérience des acheteurs.

Y a-t-il des éléments qui nécessitent un grand espace?

De nombreuses entreprises disposent de machines et d’accessoires indispensables à leur bon fonctionnement. Tout comme une boulangerie a besoin d’un four, un espace de bureau n’est pas complet sans une salle de conférence. Il est très important de tenir compte des dimensions appropriées de ces éléments lors du calcul de la superficie commerciale. 

Vos plans d’immobilier commercial seront-ils utiles à l’avenir?

Même si vos besoins en espace commercial sont satisfaits par vos plans actuels, cela ne signifie pas ce sera le cas à l’avenir. Si votre entreprise se développe, vous pourriez avoir besoin d’aide supplémentaire et avoir des besoins structurels qui ne peuvent être résolus qu’avec plus d’espace. Il est nécessaire de planifier la croissance future de votre entreprise pour s’assurer que l’expansion sera un processus simple.

Qu’est-ce que le désign d’intérieur commercial? 

 

Étape 2: Choisir la bonne méthode de mesure

  • Surface utilisable en pieds carrés (USF): L’USF est la surface des bâtiments commerciaux qui peut être utilisée de manière productive. Les contrats de location commerciale fournissent souvent cette information aux locataires potentiels, mais elle ne représente pas la valeur totale des propriétés locatives.
  • Superficie louable en pieds carrés (RSF): Le RSF est utilisé pour combiner le USF avec un pourcentage de la superficie des espaces communs. Ces espaces communs comprennent les ascenseurs, les halls d’entrée, les couloirs, les escaliers et d’autres caractéristiques structurelles dont bénéficie le locataire.
  • Superficie brute en pieds carrés (GSF): Il s’agit de la superficie totale en pieds carrés qui peut être louée. Notez que cela peut inclure l’ensemble du bâtiment, y compris les espaces inutiles tels que l’espace entre les murs extérieurs.
  • Méthode BOMA: BOMA est une methode normalisée de mesurage qui est utilisée par les propriétaires, les directeurs d’immeubles, les administrateurs, les occupants, les évaluateurs, etc. pour calculer les espaces à louer dans les immeubles à bureaux.

 

Étape 3: Étudier les normes de location commerciale dans votre région

Comprendre les tendances locales en matière d’immobilier commercial est bénéfique pour quiconque cherche à s’impliquer dans la location commerciale. Les locataires et les propriétaires de biens locatifs ont tout à gagner à connaître le marché local, car cela permet de proposer les offres les plus compétitives. De même, la location commerciale est régie par la loi, et les entreprises doivent se familiariser avec la législation locale pour éviter tout problème juridique. 

 

Étape 4: Effectuer les mesures

Bien que vous puissiez mesurer vous-même la superficie utilisable, les erreurs de calcul peuvent entraîner des conséquences coûteuses. Une certaine marge de tolérance peut être admise lors du mesurage d’un espace commercial, mais cela ne signifie pas qu’il faille se fier à des calculs erronés. Un espace commercial mal mesuré sera moins productif et pourrait même entraîner des problèmes juridiques en raison de la présence de fausses informations dans le contrat.

Comment mesurer une superficie 

La superficie d’un espace rectangulaire simple peut être mesurée en multipliant la longueur de la pièce par sa largeur. Si une pièce a une largeur de 100 pieds carrés, cela signifie que sa longueur et sa largeur s’élèvent à 100 pieds lorsqu’elles sont multipliées. Si une surface est en forme de L, ou a une forme similaire, elle peut être mesurée en rectangles, après quoi, les valeurs obtenues peuvent être additionnées. Vous pouvez utiliser un ruban à mesurer pour effectuer ce type de mesure.

Comment mesurer les espaces communs

Les parties communes d’un bâtiment commercial doivent être mesurées pour calculer le RSF. Ces espaces doivent être mesurés de la même manière que l’USF, en tenant compte des réglementations locales. La superficie totale de toutes les parties communes doit être mesurée pour obtenir le bon chiffre. 

Comment mesurer la superficie brute (GSF)

Le GSF prend en compte la surface totale du bâtiment ou de l’espace, y compris les espaces inutiles comme l’épaisseur des murs extérieurs. Cette superficie est mesurée depuis l’extérieur du bâtiment, ce qui la rend relativement simple, bien que non facile, à mesurer. Cette valeur intègre les cages de ventilation et d’ascenseur, les poutres de soutien, et tout autre élément présent à l’intérieur du bâtiment. Les espaces ouverts tels que les stationnements et les piscines ne sont toutefois pas inclus.

Comment mesurer les formes inhabituelles

Le plus souvent, les bâtiments présentent des espaces construits de manière irrégulière. Ces espaces doivent être mesurés en segmentant l’espace total en zones mesurables, comme des rectangles et des triangles. La superficie d’un triangle rectangle, par exemple, peut être mesurée en multipliant la longueur des deux côtés qui partent de l’angle à 90 degrés et en divisant la valeur obtenue par deux. Un expert en construction et en rénovation peut vous aider à déterminer les dimensions de votre espace commercial.

Moyenne du coût de la rénovation d’un commerce au détail

 

Étape 5: Mise en œuvre des informations sur les pieds carrés 

Calculer le facteur de charge du bâtiment

Le facteur de charge d’un bâtiment est utilisé pour calculer la part de la surface utile d’un bâtiment utilisée principalement par le locataire. Le facteur de charge est calculé en divisant le RSF par le USF. 

Trouver la superficie louable de la propriété (RSF) 

Si vous avez l’USF et le facteur de charge du bâtiment, vous pouvez calculer le RSF en multipliant le facteur de charge par l’USF.

Comparer les différents types de propriétés commerciales

Le prix de la location d’un espace commercial dépend de bien plus que de ses dimensions physiques. Il est important de décider du montant du loyer en tenant compte de l’emplacement et de la catégorie du bâtiment. Dans de nombreux cas, des distances d’un kilomètre ou moins peuvent faire une différence radicale dans la valeur générale des propriétés. 

Par exemple, placer un entrepôt au milieu d’une ville peut s’avérer ridiculement cher compte tenu de la taille d’un tel bâtiment et du prix de l’immobilier dans les endroits stratégiques pour les affaires. De même, un lieu de loisirs situé loin des clients aura beaucoup de mal à les attirer, bien qu’il bénéficie d’un prix de location plus bas.

Calculer le loyer en utilisant la superficie totale en pieds carrés

La valeur d’une opération de location commerciale est généralement mesurée en RSF ou en GSF. Cette information peut être comparée au prix du marché par pied carré afin de déterminer un prix de location qui correspond à la valeur réelle de la propriété.

 

Services d’architecture commerciale

Un projet d’architecture commerciale exige que l’on dispose de nombreuses compétences. Du calcul de la superficie commerciale à la rénovation et même à la construction de nouveaux espaces, les experts de SPACIA sont prêts à satisfaire tous les besoins structurels de votre entreprise. 

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